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Immobilienverkauf: Gewerbesteuerkürzung bei Veräußerung einer Teilfläche?

Kennen Sie den Begriff der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung? Hierbei dürfen Grundstücks- und Wohnungsunternehmen auf Antrag den Anteil des Gewerbeertrags, der auf die Grundstücksüberlassung entfällt, vom Gesamtertrag abziehen. Dies soll den Nachteil durch die Gewerbesteuerpflicht im Vergleich zu einer Vermögensverwaltung reduzieren. Entscheidend ist, dass der Gewerbebetrieb ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Im Streitfall war bereits mit dem Grundstückserwerb der Verkauf einer Teilfläche vereinbart. Nach Ansicht des Finanzamts war dies schädlich für die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste entscheiden, ob das wirklich zutrifft.

Die Klägerin ist eine GmbH. Im Jahr 2016 erwarb sie ein Gesamtareal, um dieses baureif zu machen und zu erschließen. Des Weiteren war bereits die Veräußerung einer Teilfläche vereinbart. Auf dem Rest des Areals wollte die GmbH Gewerbeimmobilien bauen und diese vermieten. Die GmbH und die Stadt schlossen einen städtebaulichen Vertrag mit der Verpflichtung zu Abbrucharbeiten auf dem Areal, zur Herstellung einer Erschließungsstraße sowie - damit zusammenhängend - zur Planung, Koordinierung und Durchführung der Arbeiten zur Verlegung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen. Die von der Klägerin beantragte erweiterte Kürzung lehnte das Finanzamt ab, da durch die Vereinbarung des Verkaufs der Teilfläche ein schädlicher Grundstückshandel vorgelegen habe.

Auch die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Die Veräußerung der Teilfläche und die zur Vorbereitung der Veräußerung durchgeführten Arbeiten zur Baureifmachung und Erschließung gingen über die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes hinaus. Entgegen der Ansicht der Klägerin liege kein zwingend notwendiges (und zulässiges) Nebengeschäft vor, nur weil dies von der Stadt so gefordert worden sei. Denn die sich aus dem städtebaulichen Vertrag ergebende Verpflichtung zum Verkauf spreche nicht gegen die Veräußerungsabsicht.

Die umfangreichen Tätigkeiten der Klägerin hätten zu einer völlig anderen Marktgängigkeit des Objekts geführt. Schon aufgrund der umfangreichen Maß­nahmen stelle der Verkauf der Teilfläche keine unschädliche Nebentätigkeit dar, was für die Annahme einer bloßen Grundstücksverwaltung aber zwingend notwendig wäre.

(aus: Ausgabe 06/2024)